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2018年9月房地產分析---房地產項目繁多,逐一回溫
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、地上權復活,市場回溫
這幾年,政府地上權標案非常不受歡迎,常常流標。今年隨著整體市場的明顯回溫,地上權標案重出江湖,並受到歡迎。台北市仁愛路復興南路口「空軍活動中心基地」高價標脫。位於北市仁愛路三段的空軍官兵活動中心最後由元大銀以82.01億元、溢價率223%「逆轉」擊退南山人壽;每坪單價720萬元,更創下地上權「地王」紀錄。該地上權土地面積約1,139.5坪,鄰近SOGO商圈、福華飯店,且在捷運板南線與文湖線交會的忠孝復興站附近,是台北市稀有的精華商業土地。地上權權利金底價約36.73億元,地上權期限70年,每年地租為4.5%,土地使用分區為第三種商業區,平均容積率約510%。
 
高雄岡山首宗透天厝地上權住宅「銳揚傳家寶」傳出銷售順利。財政部國有財產署9月10日預告,考量當地需求,將在高山區陽明段再公告釋出一宗地上權案,全台一共釋出10家,4家新案及以前失敗的6家舊案捲土重來,共有台北市2宗,台中市4宗,高雄市2宗,台南市1宗,及澎湖縣1宗,存續期間70年,地租年息3.5%,其中2.5%為固定,1%隨每年公告地價調整。
 
高雄市2宗標的為「高雄三民區灣和段」及「岡山區陽明段」,附近之前都有順利標脫的地上權案,後者位於仁壽路及大義二路口、面積約1876.7坪,距離熱銷的透天厝地上權案「銳揚傳家寶」不遠,預計將受到大型開發商的關注,未來發展可期。
 
台中市4宗標的,2宗位於東區,西屯區及東勢區各1宗。位於東區練武段的2宗標的,地點相鄰,面積一大一小,分別約3811坪及1817坪,使用分區屬商業區,皆位於干城重劃區內,位置就在秀泰影城台中站前店北方,距台中火車站車程5分鐘內。
 
台北市2宗標的皆位於大安區。其中1宗位於大安區懷生段四小段土地,在美國在台協會(AIT)台北辦事處舊址附近,面積724平方公尺,屬第3種住宅區,於仁愛路三段24巷及新生南路一段161巷路口旁,距離捷運大安森林公園站約100公尺。另1宗位於仁愛段5小段,近華視大樓及松山文創園區,面積約351坪,為第2次招標。
 
國產署表示,權利金底價按規定是以土地市價的三成至七成計算。不過,據了解,國產署近來的設定地上權案,權利金底價都在四成以下,即使剛創下地上權案新高的原空軍官兵活動中心基地,權利金底價約土地市價的五成。
 
二、法拍市場逐漸回溫
房市極不景氣時,不少繳不起銀行本息的房屋淪落法拍,造就了法拍市場的興盛。例如民國88年到92年那個時代。民國89年有法拍業者來我這裡上課,欲考不動產經紀人。那時考試剛進入第2年,學員皆非常緊張焦慮。因為法律新規定,每家房仲或代銷公司皆須有人考上不動產經紀人。這五位學員來自桃園平鎮,公司員工有一百多人作法拍,業務鼎盛,每月收入約3,000萬,真是羨煞了仲介與代銷同業。這幾年房市利率甚低,屋主大都能盡力撐著,不讓房子流入法拍市場,因此法拍市場無法回溫,今年則情況開始改變了。
 
今年上半年法拍拍定件數約為2,156件,較去年全年的1,943件增加逾10%。近十年法拍市場狀況,以2009年金融海嘯時期待拍件數近2.32萬件最多,拍定件數近萬件,拍定率超過40%;之後,待拍件數逐年減少,2014年上半年跌破6,000件後,連續五年上半年的待拍件數均在6,000件以下。若分析拍定件數與拍定率,2015年至2017年,連續三年上半年拍定率均未突破40%,拍定件數也在2,000件以下;但今年上半年待拍件數5,177件、拍定件數2,156件,拍定率41.65%,拍定件數與拍定率均為近四年新高。
 
今年上半年拍定總金額達232.14億元,較去年上半年的222.73億元增加4.22%,為近六年來同期新高;拍定金額成長最為明顯的是去年上半年,較2016年同期的128.38億元,大幅增加逾70%。近期法拍市場氛圍逐漸轉熱,並出現幾宗指標法拍案,如「帝寶」第三戶法拍屋以及「最貴菜園」其中一塊土地遭法拍,兩案一拍單價均創下法拍史上新高。
 
三、財政部統計房屋仲介銷售額回溫
一般看房市是否回溫,主要參考內政部統計的成屋買賣移轉棟數。每個月各縣市真正成交的數量一目瞭然。如果吾人從財政部的不動產銷售額來看,今年也是明顯回溫的。
 
據財政統計資料庫的資料顯示,今年上半年的不動產仲介業銷售額,是近4年以來最好的一次,全台的銷售額為228.7億元,年增幅度約為13.5%,為2016年落底後,連續出現兩年彈升的走勢,若從區域的分布狀況來看,中古屋北部景氣溫和復甦,南部地區則是景氣復甦最為有感的區域。
 
根據財政統計資料庫的統計,2018上半年台北市的不動產仲介業營收為66.3億元,年增8.4%,但仍略低於2015年同期的68.4億元,新北市則是今年上半年38.6億元,年增12.3%,且高於2015年同期的36億元,顯見自住買盤持續回流,今年的房市交易狀況也是近4年來表現最佳。
 
桃園、台中、台南與高雄,今年上半年的不動產業營收也都是近4年新高,桃園市今年上半年營收為22.3億元,年增8.6%,台中市為33.6億元,年增13.1%,台南市為11.8億元,年增26.1%,高雄市則是22.4億元,年增30.3%。
 
從以上財政部統計看出,房地產市場回溫明顯!
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)