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2018年8月房地產分析---須加速改善城鄉環境
曾文龍
(中華綜合發展研究院 不動產研究中心 主任)
(國立台北科技大學  不動產估價師學分班  主任)
 
一、交通建設是房地產萬靈丹
幾十年來的房地產市場演變,有了交通建設,房地產就會逐步繁榮,屢試不爽。
 
交通不便的地方沒人要去,土地不值錢,然而當一條馬路開通,地價立刻飛漲,點石成金。有了馬路,公共設施也能開始建設了,人群聚集了,人潮帶動錢潮,房屋市場開始熱絡。只要跟著政府的交通建設,研究都市計畫,研究都市的發展趨向,自然跟著發財,水漲船高。
 
例如桃園捷運綠線將於今年10月動工,捷運橘線、棕線也在積極規畫中,這三條路線未來受惠最大的生活圈為南崁地區,因為房價基期較低,又與新北市相鄰,將最受大台北移民購屋族及年輕朋友的青睞。
 
桃園捷運綠線貫穿北桃園行政區,從八德擴大重畫區出發,行經桃園車站舊商圈、中正藝文特區、南崁生活圈,與機場捷運線坑口站、橫山站接軌,全長約27.8公里,共設21站,其中南崁生活圈內有G13站、G13a站、G14站以及和坑口站轉乘的G32站, G13站將規劃蘆竹區行政園區,綠線通車後,該站發展潛力值得研究與重視。
 
又如台中清水、大里及北屯等行政區,受惠交通及相關建設開發,房市發展潛力不容小覷,而且房價基期處於相對低點,加上諸多建商低價位推出新案,整體房價顯現親民。上述建設利多區,也是目前台中最熱絡的首購區。
 
今年底有「台中港三井Outlet Park」完工試營運,未來還有清水國民運動中心、捷運藍線等建設將完成的清水區,吸引了遠雄、和築、建元、勝美、富宇等建商推案競逐,「一」字頭房價仍屬目前大台中最低價。
 
「遠雄之星6」基地超過3,000坪,採全街廓開發,以美式休閒風格設計,規劃有高CP值全齡化公設,提供結構體、防水、地壁磚三大延長保固,產品22至50坪、二至四房,每坪15萬元起。建元建設26至36坪、二至三房規劃的民族路新案,最近打出早鳥優惠每坪15.8萬元起;大里受台74線新增匝道、軟體園區、大康橋計畫等利多助攻,房市同樣備受矚目。北屯11期洲際商圈在台74線快速道路開通後,也吸引多家品牌建商插旗推案,包括永福、龍寶、惠宇、大毅等。
 
二、台灣都市綠地綠樹太少
台灣的都市缺少綠地綠樹,到處是僵硬的水建設、水泥鋪地,不但景觀醜陋,令人不舒服,更助長了熱島的效應。商業大樓空調排出的大量熱氣,加上擁擠車輛所排出的廢氣,更使得熱島效應加劇。城市愈來愈熱,上班族與居民愈來愈受不了,影響身體健康甚鉅。而且缺少綠地導致保水功能失調,台灣又颱風特多,每逢暴雨,更易淹水,都市成了水鄉澤國。最近南台灣大鬧水災,政府防洪計畫花了巨大預算,完全破功,統統丟到水裡面去了,然而沒人負責任!政府巨大錯誤都不用負責任,那誰要辛苦的建設台灣呢?預算成了政黨搶錢騙錢的遊戲!
 
筆者30年前到新加坡考察城市建設與不動產估價,整個新加坡是一個花園綠地城市,非常令人欽羨。30年悠悠時光過去了,台灣依然缺少綠地綠樹,都市依然醜陋,政客只是不斷開支票、騙選票,然後再不斷地跳票,反正也不用負責!並且30年來,政府官員不斷往考察新加坡,花著公家預算打著考察旗幟的旅行團體絡繹不絕,只是去度假消化預算?!
 
筆者3年前到中國杭州參加書展,驚見杭州市市區已是遍布綠樹且植滿繽紛的花朵,整個城市「綠樹覆蓋率」極高。在市區行走也經常看到爬滿了綠色植物與紅色花朵的陸橋,真是令人驚艷,美麗舒適極了!而且行人陸橋竟然都有電扶梯,行人當然都悠然行走陸橋,不會想冒險走在馬路上,與車爭道。感嘆!
 
三、危老建物重建條例發威,估價師國考連考兩年
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於106年5月10日公布,迄今已滿一年,由於危老重建案有效縮短冗長開會審議等流程,已發揮巨大威力,相較於都市更新條例20年的舉步維艱,危老重建條例顯然已有較快速的成績。內政部統計,截至目前已申請案件逾1800多件,其中,耐震系數符合規範,須更新案件約45件;確定已核定案件約26案。
 
危老重建條例第三條規定:本條例適用範圍,為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合下列各款之一之合法建築物:
(一)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
(二)經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
(三)屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。
 
前項合法建築物重建時,得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之前築物基地或土地之面積,不得超過該建築物基地面積。
 
106年不動產估價師高考「土地利用法規」立刻就考了「請比較說明都市更新條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例兩者立法意旨有何 異同?都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用範圍為何?依都市危險及老舊建 築物加速重建條例規定申請重建,及依都市更新條例申請以協議合建方式實施都市 更新事業,其實施條件有何異同?(25分)」
 
今年8月不動產估價師高考「土地利用法規」又立刻考了「請比較說明,依都市更新條例第 44 條擬定之都市更新事業計畫範圍內 建築基地,及依都市危險及老舊建築物加速重建條例第 6 條劃定之重建 計畫範圍內之建築基地,兩者建築容積獎勵意旨與內容之差異。(25分)」
 
最新的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」也成了國考的熱門題目!
 
(本文刊載於現代地政雜誌專欄)